Ein Hausverkauf ist für die meisten Menschen ein seltenes Ereignis, und entsprechend viele Fragen tauchen auf: Wo fange ich an? Welche Unterlagen brauche ich? Was macht der Notar, und welche Steuern fallen an? In diesem Ratgeber führen wir Sie in zehn Schritten durch den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Schweiz, mit konkreten Angaben am Beispiel des Kantons Zürich.
Schritt 1: Ziele und Zeitplan festlegen
Klären Sie zuerst Ihre Ausgangslage: Bis wann möchten oder müssen Sie verkaufen? Kaufen Sie gleichzeitig ein neues Eigenheim? Und wie sieht Ihre Hypothek aus? Besonders wichtig: Haben Sie eine Festhypothek, die noch länger läuft, kann die Bank bei einer vorzeitigen Auflösung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrer Bank. Unter Umständen kann der Käufer die Hypothek übernehmen, oder Sie können sie auf ein neues Objekt übertragen.
Schritt 2: Den Wert ermitteln und den Preis festlegen
Der Angebotspreis entscheidet über Erfolg oder Misserfolg des Verkaufs. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie deshalb realistisch einschätzen, idealerweise durch jemanden, der Ihr Objekt besichtigt hat und den lokalen Markt kennt. Wie das funktioniert, erklären wir ausführlich im Artikel Wie viel ist meine Immobilie wert?.
Schritt 3: Die Unterlagen zusammenstellen
Käufer, Banken und Notariat brauchen vollständige Unterlagen. Dazu gehören in der Regel:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Katasterplan, Grundrisse und Schnitte
- Gebäudeversicherungsausweis
- Baubeschrieb und Liste der Renovationen
- Angaben zu Heizung, Energieverbrauch und Nebenkosten
- Bei Stockwerkeigentum: Begründungsakt, Reglement, Protokolle der letzten Versammlungen und Stand des Erneuerungsfonds
Schritt 4: Verkaufsdokumentation und Fotos
Der erste Eindruck entsteht online. Gute Fotos bei schönem Licht, ein aufgeräumtes Zuhause und eine klare, ehrliche Beschreibung machen den Unterschied. Die Verkaufsdokumentation fasst alle wichtigen Informationen übersichtlich zusammen: Lage, Raumprogramm, Pläne, Zustand, Kosten und Preis.
Schritt 5: Die Vermarktung starten
Die meisten Käufer suchen auf den grossen Immobilienplattformen. Ergänzend lohnt sich ein bestehendes Netzwerk mit vorgemerkten Kaufinteressenten. Achten Sie darauf, dass Preis und Angaben von Beginn an stimmen. Ein Inserat, das wochenlang mit wechselnden Preisen online ist, wirkt auf Käufer wenig vertrauenswürdig.
Schritt 6: Besichtigungen durchführen
Bereiten Sie Ihre Immobilie gut vor: aufräumen, lüften, kleine Mängel beheben. Bei der Besichtigung sollten alle Fragen kompetent beantwortet werden können, von den Nebenkosten bis zum Baujahr der Heizung. Bewährt haben sich Einzeltermine für ernsthafte Interessenten, bei grosser Nachfrage auch Sammelbesichtigungen.
Schritt 7: Käufer prüfen und verhandeln
Bevor Sie sich auf einen Käufer festlegen, sollte dieser eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen. So vermeiden Sie, dass ein Verkauf in letzter Minute an der Hypothek scheitert. Verhandelt werden neben dem Preis auch der Übergabetermin und allfällige Einrichtungsgegenstände.
Schritt 8: Die Reservationsvereinbarung
Haben Sie sich geeinigt, wird oft eine Reservationsvereinbarung unterzeichnet. Darin halten die Parteien Preis, Termine und eine Anzahlung fest, üblich sind etwa 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Wichtig zu wissen: Eine solche Vereinbarung ist ohne notarielle Beurkundung rechtlich nicht bindend. Beide Seiten können bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags grundsätzlich noch zurücktreten. Was mit der Anzahlung geschieht, sollte deshalb klar geregelt sein.
Schritt 9: Der Kaufvertrag beim Notar
In der Schweiz muss der Kaufvertrag für eine Immobilie öffentlich beurkundet werden (Art. 216 OR). Der Notar erstellt den Vertrag auf Basis Ihrer Abmachungen, beide Parteien unterzeichnen ihn vor dem Notar. Im Kanton Zürich gibt es dafür ein Amtsnotariat, das gleichzeitig das Grundbuch führt.
Die Gebühren im Kanton Zürich betragen für den Kaufvertrag je rund 1 Promille des Kaufpreises für die Beurkundung und für die Eintragung im Grundbuch, plus Mehrwertsteuer auf die Notariatsgebühr. Bei einem Kaufpreis von 1 Million Franken sind das rund 2’000 Franken. Eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich seit 2005 nicht mehr, ebenso wenig zum Beispiel die Kantone Aargau, Schwyz und Zug. In anderen Kantonen beträgt sie je nach Kanton rund 1 bis 3,3 Prozent. Wer welche Kosten übernimmt, wird im Kaufvertrag geregelt.
Schritt 10: Zahlung, Grundbuch und Übergabe
Am vereinbarten Tag wird der Kaufpreis bezahlt, meist über die Bank des Käufers, und das Eigentum wird im Grundbuch auf den Käufer übertragen. Erst mit diesem Eintrag ist der Käufer rechtlich Eigentümer. Danach folgt die Übergabe mit Schlüsseln, Zählerständen und einem Übergabeprotokoll.
Die Grundstückgewinnsteuer nicht vergessen
Haben Sie Ihre Immobilie mit Gewinn verkauft, fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Im Kanton Zürich erhebt sie die Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Besteuert wird der Gewinn, also der Verkaufspreis abzüglich des damaligen Kaufpreises, wertvermehrender Investitionen und der Verkaufskosten wie der Maklerprovision. Gewinne unter 5’000 Franken sind steuerfrei.
Entscheidend ist die Besitzdauer: Bei einem Verkauf innerhalb eines Jahres gibt es einen Zuschlag von 50 Prozent, innerhalb von zwei Jahren einen von 25 Prozent. Ab fünf vollen Jahren sinkt die Steuer um 5 Prozent und danach um weitere 3 Prozent pro Jahr, bis zur maximalen Ermässigung von 50 Prozent nach 20 Jahren. Wer den Erlös für ein selbst bewohntes Ersatzobjekt in der Schweiz verwendet, kann die Steuer unter bestimmten Voraussetzungen aufschieben.
Weil die Gemeinde die Steuer über ein gesetzliches Pfandrecht auf der Liegenschaft sichern kann, verlangen Käufer häufig, dass ein Teil des Kaufpreises dafür sichergestellt wird. Auch das wird im Kaufvertrag geregelt.
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Vom Entscheid bis zur Übergabe sollten Sie mit einigen Monaten rechnen. Die Vorbereitung und die Vermarktung brauchen erfahrungsgemäss am meisten Zeit. Wie schnell ein Käufer gefunden ist, hängt vor allem von Lage, Zustand und einem realistischen Preis ab.
Mit Begleitung entspannt verkaufen
Viele dieser Schritte lassen sich selbst erledigen. Wer Zeit sparen und Fehler vermeiden möchte, lässt sich begleiten. Was das kostet und was Sie dafür erhalten, lesen Sie in unseren Artikeln Was kostet ein Immobilienmakler in der Schweiz? und Haus verkaufen mit oder ohne Makler?.
Bei Torriglia Real Estate begleiten wir Sie durch alle zehn Schritte, von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe. Mehr über unseren Service erfahren Sie unter Immobilie verkaufen.
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr, Stand November 2026. Gebühren und Steuern unterscheiden sich je nach Kanton und Gemeinde. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.