Wer seine Immobilie mit einem Makler verkaufen möchte, stellt sich früher oder später die Frage: Was kostet das eigentlich? In der Schweiz gibt es dafür keinen gesetzlich festgelegten Tarif, in der Praxis haben sich aber klare Richtwerte etabliert. Wir erklären, wie hoch die Maklerprovision üblicherweise ist, wer sie bezahlt, was Sie dafür bekommen und worauf Sie beim Maklervertrag achten sollten.
Wie hoch ist die Maklerprovision in der Schweiz?
In der Deutschschweiz liegt die Provision für den Verkauf einer Immobilie üblicherweise bei 2 bis 3 Prozent des erzielten Verkaufspreises. Wie hoch sie im Einzelfall ist, hängt vom Objekt, von der Region, vom Preis und vom Leistungsumfang ab. Als grobe Richtwerte gelten:
| Objekt | Übliche Provision |
|---|---|
| Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung | 2 bis 3 % |
| Mehrfamilienhaus | 1,5 bis 2 % |
| Bauland | rund 5 % |
| Besondere Objekte | individuell vereinbart |
Grundsätzlich gilt: Je höher der Verkaufspreis, desto tiefer fällt in der Regel der Prozentsatz aus. Neben der klassischen Provision in Prozent gibt es auch andere Modelle, zum Beispiel feste Pauschalen oder eine Grundprovision mit Erfolgsbonus, wenn ein bestimmter Preis übertroffen wird.
Kommt die Mehrwertsteuer dazu?
Ja, sofern der Makler mehrwertsteuerpflichtig ist. Das ist der Fall, wenn das Maklerunternehmen mehr als 100’000 Franken Umsatz im Jahr erzielt. Dann wird auf die Provision die Mehrwertsteuer von 8,1 Prozent erhoben. Achten Sie im Angebot deshalb darauf, ob eine Provision inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer angegeben ist.
Rechenbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis Eigentumswohnung | CHF 1’200’000 |
| Provision 2,5 % | CHF 30’000 |
| Mehrwertsteuer 8,1 % | CHF 2’430 |
| Total Maklerkosten | CHF 32’430 |
Wer bezahlt den Makler?
In der Schweiz bezahlt in der Regel derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat. Beim Verkauf ist das fast immer der Verkäufer. Käuferinnen und Käufer bezahlen keine Provision, ausser sie beauftragen selbst einen Makler mit der Suche nach einer Immobilie.
Wann ist die Provision geschuldet?
Grundlage ist der Maklervertrag nach Art. 412 ff. des Obligationenrechts. Der Makler hat Anspruch auf seinen Lohn, sobald der Kaufvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande gekommen ist. In der Praxis bedeutet das: Die Provision ist eine Erfolgsprovision. Kommt kein Verkauf zustande, bezahlen Sie in der Regel nichts, es sei denn, im Vertrag wurden ausdrücklich Auslagen oder Pauschalen für Werbung vereinbart. Fällig wird die Provision meist bei der Beurkundung des Kaufvertrags oder bei der Zahlung des Kaufpreises.
Was ist in der Provision enthalten?
Ein seriöser Makler bietet für seine Provision ein Gesamtpaket. Dazu gehören typischerweise:
- Bewertung der Immobilie und Festlegung einer Preisstrategie
- Zusammenstellen aller Unterlagen, vom Grundbuchauszug bis zu den Plänen
- Professionelle Fotos und eine aussagekräftige Verkaufsdokumentation
- Inserate auf den grossen Immobilienplattformen und Nutzung des eigenen Netzwerks
- Organisation und Durchführung der Besichtigungen
- Prüfung der Kaufinteressenten, insbesondere der Finanzierungsbestätigung
- Verhandlungen mit den Interessenten
- Koordination mit Notariat, Grundbuchamt und Bank bis zur Schlüsselübergabe
Fragen Sie konkret nach, welche dieser Leistungen enthalten sind und ob zusätzliche Kosten anfallen, zum Beispiel für bezahlte Premium-Inserate oder Drohnenaufnahmen.
Kann ich die Provision von den Steuern abziehen?
Beim Verkauf fällt in der Regel die Grundstückgewinnsteuer an. Die Maklerprovision können Sie dabei grundsätzlich als Kosten vom Gewinn abziehen, sofern sie im üblichen Rahmen liegt. Im Kanton Zürich gilt in der Praxis eine Provision von rund 2 Prozent als üblich. Liegt sie höher, kann die Steuerbehörde eine Begründung verlangen, zum Beispiel bei schwer verkäuflichen Objekten. Bewahren Sie Maklervertrag und Rechnung deshalb gut auf.
Worauf Sie beim Maklervertrag achten sollten
- Höhe und Basis der Provision: Prozent vom effektiv erzielten Verkaufspreis oder ein fester Betrag?
- Mehrwertsteuer: Ist sie inbegriffen oder kommt sie dazu?
- Fälligkeit: Wann genau ist die Provision zu bezahlen?
- Leistungsumfang: Was ist enthalten, was kostet extra?
- Exklusivität und Laufzeit: Darf nur dieser Makler verkaufen, und wie lange?
- Eigene Käufer: Was gilt, wenn Sie selbst einen Käufer finden, zum Beispiel aus dem Bekanntenkreis?
Lassen Sie sich alle Punkte schriftlich bestätigen. Ein guter Makler erklärt Ihnen seine Konditionen offen und verständlich.
Lohnt sich ein Makler?
Die Provision ist ein grosser Betrag, aber sie ist nur die halbe Rechnung. Entscheidend ist, was am Ende unter dem Strich bleibt: Ein realistisch angesetzter Preis, eine gute Vermarktung und eine geschickte Verhandlung können den Verkaufspreis deutlich beeinflussen und Ihnen viel Zeit und Ärger ersparen. Einen ausführlichen Vergleich finden Sie in unserem Artikel Haus verkaufen mit oder ohne Makler.
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Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr, Stand November 2026. Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.