Der richtige Preis ist der wichtigste Erfolgsfaktor beim Verkauf einer Immobilie. Zu hoch angesetzt, bleibt das Objekt liegen. Zu tief, verschenken Sie Geld. Doch wie findet man heraus, was ein Haus oder eine Wohnung tatsächlich wert ist? Wir erklären die gängigen Bewertungsmethoden in der Schweiz, die wichtigsten Preisfaktoren und die typischen Fehler, die Sie vermeiden sollten.
Verkehrswert, Schätzwert, Verkaufspreis: Was ist was?
- Verkehrswert oder Marktwert: Der Preis, der unter normalen Marktbedingungen zwischen unabhängigen Parteien voraussichtlich erzielt werden kann. Die beiden Begriffe bedeuten dasselbe und sind gemeint, wenn von «dem Wert» einer Immobilie die Rede ist.
- Belehnungswert der Bank: Der Wert, auf den die Bank die Hypothek des Käufers stützt. Er kann tiefer liegen als der Kaufpreis, was für Käufer mehr Eigenkapital bedeutet.
- Verkaufspreis: Der Preis, der am Ende tatsächlich bezahlt wird. Er hängt auch von Nachfrage, Verhandlung und Zeitpunkt ab.
Die drei wichtigsten Bewertungsmethoden
Hedonische Methode (Vergleichswert)
Die in der Schweiz am weitesten verbreitete Methode für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Ein statistisches Modell vergleicht Ihre Immobilie anhand von Merkmalen wie Lage, Grösse, Zimmerzahl, Baujahr und Zustand mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Objekte. Banken und die meisten Online-Rechner arbeiten mit dieser Methode.
Der Vorteil: Sie ist schnell und günstig. Eine vollwertige hedonische Bewertung kostet einige hundert Franken. Der Nachteil: Besonderheiten Ihrer Immobilie fliessen kaum ein. Laut Hauseigentümerverband Zürich kann eine hedonische Bewertung bis zu 20 Prozent über oder unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegen.
Realwertmethode (Sachwert)
Hier werden der Landwert und der Wert des Gebäudes addiert. Der Gebäudewert entspricht den Kosten für einen Neubau abzüglich der Altersentwertung. Die Realwertmethode kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn es zu wenige Vergleichsobjekte gibt, etwa bei Luxus- und Liebhaberobjekten oder an abgelegenen Lagen.
Ertragswertmethode
Bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern zählt, was die Liegenschaft einbringt. Die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen werden mit einem marktüblichen Zinssatz kapitalisiert. Für selbst bewohnte Häuser und Wohnungen spielt der Ertragswert eine untergeordnete Rolle.
In der Praxis kombinieren erfahrene Bewerter oft mehrere Methoden und gleichen das Ergebnis mit ihrer aktuellen Marktkenntnis ab.
Diese Faktoren bestimmen den Wert
- Lage: Gemeinde, Quartier, Verkehrsanbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Steuerfuss
- Grundstück und Umgebung: Grösse, Aussicht, Besonnung, Lärm, Nachbarschaft
- Grösse und Raumaufteilung: Wohnfläche, Zimmerzahl, Grundriss, Nebenräume, Parkplätze
- Baujahr und Zustand: Wann wurden Dach, Fassade, Fenster, Küche und Bäder zuletzt erneuert?
- Energie und Heizung: Eine moderne, erneuerbare Heizung und eine gute Dämmung werden für Käufer immer wichtiger.
- Rechtliche Situation: Dienstbarkeiten, Baurechte, Ausnützungsreserven und bei Stockwerkeigentum der Zustand des Erneuerungsfonds
- Marktlage: Angebot, Nachfrage und Zinsniveau zum Zeitpunkt des Verkaufs
Online-Rechner: gut zur Orientierung
Kostenlose Online-Rechner liefern in wenigen Minuten eine erste Preisindikation. Für den Verkauf genügt das aber nicht. Die Rechner sehen Ihre Immobilie nie, kennen weder die renovierte Küche noch die Strasse vor dem Haus und schwanken entsprechend stark. Nutzen Sie sie als Startpunkt, nicht als Grundlage für Ihren Angebotspreis.
Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten
- Aktueller Grundbuchauszug
- Grundrisse, Schnitte und Katasterplan
- Gebäudeversicherungsausweis
- Liste der Renovationen mit Jahr und Kosten
- Nebenkostenabrechnungen und Angaben zur Heizung
- Bei Stockwerkeigentum: Begründungsakt, Reglement, Protokolle der letzten Versammlungen und Stand des Erneuerungsfonds
Diese Unterlagen brauchen Sie ohnehin für den Verkauf. Je vollständiger sie sind, desto genauer wird die Bewertung.
Die häufigsten Fehler bei der Preisfindung
- Emotionale Preise: Erinnerungen und Herzblut haben für Käufer keinen Wert.
- Investitionen eins zu eins anrechnen: Eine Küche für 50’000 Franken erhöht den Wert nicht automatisch um 50’000 Franken.
- Sich an Inseraten orientieren: Angebotspreise sind keine erzielten Preise.
- Zu hoch einsteigen, um Spielraum zu haben: Das schreckt Interessenten ab und führt oft zu einer späteren Preissenkung, die den Verkauf zusätzlich erschwert.
Fazit
Eine realistische Bewertung ist die Basis für einen erfolgreichen Verkauf. Online-Rechner geben eine erste Orientierung, für die Preisfindung braucht es aber den Blick auf das konkrete Objekt und gute Kenntnis des lokalen Marktes. Wie es nach der Bewertung weitergeht, zeigt unser Ratgeber Hausverkauf in der Schweiz: Der Ablauf in 10 Schritten.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist? Im kostenlosen Erstgespräch schauen wir uns Ihr Objekt an und besprechen, wie wir zu einer realistischen Preisstrategie kommen. Mehr dazu unter Immobilie verkaufen.