Wer in Spanien eine Immobilie kauft, bezahlt deutlich mehr als nur den Kaufpreis. Als Faustregel sollten Sie 10 bis 14 Prozent zusätzlich einplanen, in Regionen mit tieferen Steuern kann es auch etwas weniger sein. Wie viel es genau wird, hängt vor allem von zwei Dingen ab: ob Sie einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie kaufen und in welcher Region die Immobilie liegt. Hier finden Sie alle Kosten im Überblick, mit den aktuellen Steuersätzen 2026 und konkreten Rechenbeispielen.
Die Nebenkosten im Überblick
- Grunderwerbsteuer ITP (bei Bestandsimmobilien) oder Mehrwertsteuer IVA plus Stempelsteuer AJD (bei Neubauten)
- Notar
- Grundbuch (Registro de la Propiedad)
- Gestoría für die Abwicklung der Formalitäten
- Anwalt für die rechtliche Prüfung
- je nach Situation Kosten für Finanzierung, Bewertungsgutachten und Übersetzungen
Die Steuern machen dabei den mit Abstand grössten Teil aus. Notar, Grundbuch und Gestoría fallen im Vergleich deutlich weniger ins Gewicht.
Bestandsimmobilie: die Grunderwerbsteuer ITP
Kaufen Sie eine gebrauchte Immobilie von einem Privatverkäufer, bezahlen Sie die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Den Steuersatz legt jede autonome Region selbst fest, und die Unterschiede sind gross:
| Region | Allgemeiner ITP-Satz 2026 |
|---|---|
| Andalusien (u. a. Costa del Sol, Málaga, Marbella) | 7 % |
| Region Valencia (u. a. Costa Blanca, Alicante) | 9 %, über 1 Mio. Euro 11 % |
| Murcia (u. a. Costa Cálida) | rund 8 % |
| Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) | 8 bis 13 %, gestaffelt nach Preis |
| Katalonien (u. a. Costa Brava, Barcelona) | 10 bis 13 %, gestaffelt nach Preis |
| Madrid | 6 % |
Die Region Valencia hat ihren Satz Mitte 2026 von 10 auf 9 Prozent gesenkt. Viele Regionen kennen zudem reduzierte Sätze, etwa für junge Käufer oder Familien. Diese gelten aber meist nur für den Hauptwohnsitz in Spanien und kommen beim Kauf einer Ferienwohnung in der Regel nicht zur Anwendung.
Neubau: Mehrwertsteuer IVA und Stempelsteuer AJD
Kaufen Sie eine neue Immobilie direkt vom Bauträger, fällt anstelle der ITP die spanische Mehrwertsteuer IVA von 10 Prozent an. Dazu kommt die Stempelsteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados) auf die notarielle Urkunde. Auch sie ist regional unterschiedlich, zum Beispiel 1,2 Prozent in Andalusien, 1,4 Prozent in der Region Valencia und 1,5 Prozent auf den Balearen. Ein Neubau ist steuerlich deshalb oft teurer als eine Bestandsimmobilie.
Notar, Grundbuch, Gestoría und Anwalt
- Notar: Die Gebühren sind staatlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Für eine typische Ferienimmobilie rechnen Sie mit rund 700 bis 2’000 Euro.
- Grundbuch: Auch hier gelten staatliche Tarife, meist rund 0,05 bis 0,25 Prozent des Kaufpreises.
- Gestoría: Das Verwaltungsbüro erledigt Steuererklärung und Grundbucheintrag, meist für 300 bis 600 Euro.
- Anwalt: Für die unabhängige rechtliche Prüfung und Begleitung ist rund 1 Prozent des Kaufpreises üblich. Diese Ausgabe lohnt sich, denn sie schützt Sie vor teuren Überraschungen.
Kosten bei einer Finanzierung
Finanzieren Sie über eine spanische Bank, brauchen Sie ein Bewertungsgutachten (Tasación), das Sie in der Regel selbst bezahlen. Die übrigen Kosten der Hypothek, also Notar, Grundbuch, Gestoría und die Stempelsteuer auf die Hypothek, trägt in Spanien seit 2019 grundsätzlich die Bank. Achten Sie aber auf allfällige Bearbeitungsgebühren und Versicherungen, die an die Hypothek gekoppelt sind.
Rechenbeispiele
Die folgenden Beispiele sind gerundete Richtwerte und sollen Ihnen ein Gefühl für die Grössenordnung geben.
Bestandswohnung für 400’000 Euro in Andalusien
| Position | Betrag (ca.) |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer ITP 7 % | 28’000 Euro |
| Notar | 1’000 Euro |
| Grundbuch | 600 Euro |
| Gestoría | 450 Euro |
| Anwalt (rund 1 %) | 4’000 Euro |
| Nebenkosten total | rund 34’000 Euro (ca. 8,5 %) |
Gleicher Kaufpreis, andere Situation
| Situation | Steuer | Nebenkosten total (ca.) |
|---|---|---|
| Bestand in der Region Valencia | ITP 9 % = 36’000 Euro | rund 42’000 Euro (10,5 %) |
| Bestand auf Mallorca | ITP 8 % = 32’000 Euro | rund 38’000 Euro (9,5 %) |
| Neubau in Andalusien | IVA 10 % + AJD 1,2 % = 44’800 Euro | rund 51’000 Euro (12,7 %) |
Bei teureren Objekten steigt der Anteil in Regionen mit gestaffelten Sätzen wie den Balearen oder Katalonien deutlich.
Was bezahlt der Verkäufer?
Die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal) und die Steuer auf seinen Gewinn bezahlt grundsätzlich der Verkäufer. Wohnt der Verkäufer nicht in Spanien, gibt es aber zwei Punkte, die Sie als Käufer betreffen: Sie müssen 3 Prozent des Kaufpreises einbehalten und mit dem Formular Modelo 211 an das spanische Finanzamt überweisen. Und weil die Gemeinde die Plusvalía in diesem Fall unter Umständen beim Käufer einfordern kann, wird häufig auch dafür ein Betrag zurückbehalten. Ihr Anwalt regelt das im Kaufvertrag.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Planen Sie auch die jährlichen Kosten ein: die Grundsteuer IBI, die Gemeinschaftskosten bei Wohnungen, die Abfallgebühr, Versicherungen sowie, solange Sie nicht in Spanien wohnen, die spanische Einkommenssteuer für Nichtansässige auf Ihre Immobilie. Je nach Objekt und Gemeinde unterscheiden sich diese Kosten stark.
Unsere Tipps
- Berechnen Sie die Nebenkosten vollständig, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
- Halten Sie die Nebenkosten in Eigenmitteln bereit, Banken finanzieren sie in der Regel nicht.
- Planen Sie einen Puffer für Wechselkursschwankungen zwischen Franken und Euro ein.
- Lassen Sie die Steuern fristgerecht bezahlen. Verspätungen führen zu Zuschlägen.
- Sparen Sie nicht am Anwalt. Eine gründliche Prüfung kostet einen Bruchteil dessen, was eine nicht bewilligte Baute oder eine Altschuld kosten kann.
Wie der gesamte Kauf Schritt für Schritt abläuft, lesen Sie in unserem Ratgeber Haus in Spanien kaufen als Schweizer.
Wir rechnen mit Ihnen
Im kostenlosen Beratungsgespräch erstellen wir Ihnen gerne eine erste Kostenübersicht für Ihre Wunschregion und Ihr Budget, damit Sie von Anfang an wissen, womit Sie rechnen müssen.
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr, Stand November 2026. Steuersätze können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab. Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung.