Sie träumen von einem Haus am Meer oder einer Wohnung an der Costa del Sol? Als Schweizerin oder Schweizer können Sie in Spanien ohne Weiteres Wohneigentum erwerben. Der Ablauf unterscheidet sich aber in einigen wichtigen Punkten von dem, was Sie aus der Schweiz kennen. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie ein Immobilienkauf in Spanien abläuft, welche Dokumente Sie brauchen und wo die typischen Stolperfallen liegen.
Dürfen Schweizer in Spanien eine Immobilie kaufen?
Ja. Für Schweizer Staatsangehörige gibt es in Spanien keine Beschränkungen beim Erwerb von Wohneigentum. Sie können Wohnungen, Häuser und Grundstücke grundsätzlich gleich kaufen wie Einheimische, egal ob als Ferienwohnung, als Renditeobjekt oder als künftigen Hauptwohnsitz. Eine Aufenthaltsbewilligung brauchen Sie für den Kauf nicht. Wichtig ist nur: Es gilt spanisches Recht, und das funktioniert anders als das Schweizer Recht.
Der Ablauf im Überblick
- Budget und Finanzierung klären
- NIE-Nummer und spanisches Bankkonto beantragen
- Immobilie suchen und besichtigen
- Immobilie rechtlich prüfen lassen
- Reservation und Anzahlungsvertrag (Contrato de arras)
- Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen (Escritura)
- Steuern bezahlen und Eintrag ins Grundbuch
- Verträge und Steuern nach dem Kauf regeln
Schritt 1: Budget und Finanzierung klären
Zum Kaufpreis kommen in Spanien Nebenkosten von rund 10 bis 14 Prozent dazu, je nach Region und je nachdem, ob Sie eine Neubau- oder eine Bestandsimmobilie kaufen. Diese Kosten bezahlen Sie in der Regel aus Eigenmitteln. Eine ausführliche Übersicht mit Rechenbeispielen finden Sie in unserem Artikel Kaufnebenkosten in Spanien.
Möchten Sie finanzieren, haben Sie zwei Möglichkeiten: eine Hypothek bei einer spanischen Bank oder eine Finanzierung über Vermögenswerte in der Schweiz. Spanische Banken finanzieren Käufer ohne Wohnsitz in Spanien üblicherweise bis etwa 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises. Klären Sie die Finanzierung deshalb früh, idealerweise bevor Sie sich auf ein Objekt festlegen. Denken Sie auch an den Wechselkurs: Ihr Budget in Franken kann sich bis zur Zahlung in Euro verändern.
Schritt 2: NIE-Nummer und spanisches Bankkonto
Ohne NIE (Número de Identidad de Extranjero) geht beim Immobilienkauf in Spanien nichts. Die NIE ist Ihre spanische Identifikations- und Steuernummer. Sie brauchen sie für den Kaufvertrag, den Notartermin, die Steuern und das Bankkonto. Beantragt wird sie mit dem Formular EX-15, entweder bei der spanischen Polizei in Spanien mit vorheriger Terminbuchung (cita previa) oder über die spanische Vertretung in der Schweiz. Alternativ kann ein bevollmächtigter Anwalt die NIE für Sie beantragen.
Tipp: Beantragen Sie die NIE so früh wie möglich. Termine sind in vielen Regionen knapp, und ohne NIE kann der Notartermin nicht stattfinden.
Parallel eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto. Darüber laufen die Zahlung des Kaufpreises, die Steuern und später die laufenden Kosten wie Gemeinschaftskosten, Strom und die Grundsteuer IBI.
Schritt 3: Immobilie suchen und besichtigen
Definieren Sie vor der Suche möglichst klar, was Sie wollen: Region, Lage (Strand, Stadt oder Hinterland), Budget, Grösse und Nutzung. Die Unterschiede zwischen den spanischen Regionen sind gross, bei den Preisen ebenso wie beim Klima, der Infrastruktur und den Steuern.
Planen Sie für die Besichtigungen am besten eine konzentrierte Reise mit mehreren vorselektierten Objekten. So können Sie direkt vergleichen und sparen sich unnötige Flüge. Lassen Sie sich vor Ort Zeit und schauen Sie sich auch die Umgebung an: Wie ist die Lage im Winter, wie weit ist es zum nächsten Einkauf, zum Arzt und zum Flughafen?
Schritt 4: Die rechtliche Prüfung, der wichtigste Schritt
In Spanien beurkundet der Notar den Kauf, prüft die Immobilie aber nicht umfassend. Eine unabhängige rechtliche Prüfung vor jeder Unterschrift ist deshalb unverzichtbar. Geprüft werden insbesondere:
- Grundbuchauszug (Nota Simple): Wer ist Eigentümer? Bestehen Hypotheken, Pfandrechte oder andere Belastungen?
- Kataster: Stimmen Fläche und Beschreibung mit dem Grundbuch und mit der Realität überein?
- Baubewilligungen: Sind alle Anbauten, Pools und Umbauten legal bewilligt?
- Offene Zahlungen: Gibt es Rückstände bei der Grundsteuer IBI oder bei der Eigentümergemeinschaft?
- Dokumente: Liegen Energieausweis und, je nach Region, die Bewohnbarkeitsbescheinigung vor?
Nicht bewilligte Anbauten oder Altschulden sind in Spanien keine Seltenheit und können nach dem Kauf auf Sie übergehen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel Die 5 häufigsten Fehler beim Immobilienkauf in Spanien.
Schritt 5: Reservation und Contrato de arras
Haben Sie Ihre Immobilie gefunden, wird sie oft zuerst mit einer kleinen Reservationszahlung vom Markt genommen. Danach folgt in der Regel ein privater Vorvertrag, der sogenannte Contrato de arras. Dabei leisten Sie eine Anzahlung, üblich sind rund 10 Prozent des Kaufpreises.
Wichtig zu wissen: Bei der häufigsten Form, den «arras penitenciales», verlieren Sie die Anzahlung, wenn Sie vom Kauf zurücktreten. Tritt der Verkäufer zurück, muss er Ihnen die Anzahlung doppelt zurückzahlen. Unterschreiben Sie diesen Vertrag deshalb erst, wenn die rechtliche Prüfung abgeschlossen ist und die Finanzierung steht.
Schritt 6: Notartermin und Escritura
Der eigentliche Kaufvertrag, die Escritura pública de compraventa, wird vor einem spanischen Notar unterzeichnet. Dabei wird der Restkaufpreis bezahlt und Sie erhalten die Schlüssel. Sprechen Sie kein Spanisch, braucht es eine Übersetzung oder einen Dolmetscher. Können Sie nicht persönlich anreisen, kann eine Vertrauensperson mit notarieller Vollmacht für Sie unterschreiben.
Ein Detail, das viele nicht kennen: Ist der Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig, müssen Sie als Käufer 3 Prozent des Kaufpreises einbehalten und innert eines Monats mit dem Formular Modelo 211 an das spanische Finanzamt überweisen. Diese Pflicht liegt bei Ihnen, nicht beim Verkäufer.
Schritt 7: Steuern und Grundbuch
Nach dem Notartermin wird die Kaufsteuer fällig: bei Bestandsimmobilien die Grunderwerbsteuer ITP, bei Neubauten die Mehrwertsteuer IVA plus die Stempelsteuer AJD. Anschliessend wird der Kauf im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen. Diesen Schritt sollten Sie auf keinen Fall auslassen: Erst der Grundbucheintrag schützt Ihr Eigentum wirksam gegenüber Dritten. In der Praxis übernehmen ein Anwalt oder eine Gestoría diese Formalitäten für Sie.
Schritt 8: Nach dem Kauf
Zum Schluss werden Strom, Wasser, Internet und die Gemeinschaftskosten auf Sie umgeschrieben. Künftig bezahlen Sie jährlich die Grundsteuer IBI und, solange Sie nicht in Spanien wohnen, die spanische Einkommenssteuer für Nichtansässige auf Ihre Immobilie. Lassen Sie sich dazu von einer Steuerfachperson beraten, auch mit Blick auf Ihre Steuererklärung in der Schweiz.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Spanien?
Vom Entscheid für ein Objekt bis zum Notartermin vergehen in der Regel einige Wochen bis wenige Monate. Entscheidend ist, wie schnell NIE, rechtliche Prüfung und Finanzierung erledigt sind. Wer NIE und Bankkonto früh organisiert, spart am meisten Zeit.
Häufige Fragen
Brauche ich in Spanien einen Anwalt?
Gesetzlich vorgeschrieben ist er nicht, aber dringend empfohlen. Der Notar beurkundet den Vertrag, prüft die Immobilie aber nicht umfassend. Wichtig ist, dass der Anwalt unabhängig ist und Ihre Interessen vertritt, nicht jene des Verkäufers.
Muss ich für den Kauf nach Spanien reisen?
Für die Besichtigungen empfehlen wir es dringend. Den Notartermin kann bei Bedarf eine bevollmächtigte Person für Sie wahrnehmen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens die Nebenkosten von rund 10 bis 14 Prozent. Finanzieren Sie über eine spanische Bank, kommen meist 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel dazu.
So begleiten wir Sie
Bei Torriglia Real Estate begleiten wir Sie von der ersten Beratung in der Schweiz bis zur Schlüsselübergabe in Spanien. Wir suchen passende Objekte, organisieren Ihre Besichtigungsreise und koordinieren die Zusammenarbeit mit unabhängigen Anwälten, Notaren und Banken. Einen Überblick über alle wichtigen Punkte finden Sie auch in unserer Checkliste für den Immobilienkauf in Spanien und auf der Seite Dienstleistungen.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.